2010年11月20日投資者週記

        本週簡直可以用波濤淘湧來形容，幾乎差不多見到22000點的恆生指數，不過可惜從星期四開始就無端放晴，但星期五則又喜怒無常，真教人難以捉摸。本來在各投資者認為本週末人行會加息之際，人行卻又出乎意料地調高存款準備金率0.5%，令準備金率達到18.5%的新高，毫無疑問，如果假設存貸息率不變，內銀的盈利可謂首當其衝，另外，流動性的收緊亦會對高負債的公司和樓宇炒家帶來更大的隱憂，所有上升的動力亦會因此而削弱一點。但我認為，收緊流動性是有其絕對必要性，否則任由泡沫催大到最後不可收拾，一定沒有辦法將經濟救回來的。

        話分兩頭，香港調控力道亦不甘示弱，繼早前一系列規管買賣樓宇規例外，昨天香港收巿後亦公佈了一系列新的政策，包括24個月內將物業轉手須付百分之五至百分之十五若當於樓宇買賣價值的稅項，另外金管局亦限制不同價位的樓宇做按竭時的成數。先說後者，提高了首付比率，讓有實力的炒家或用家承接樓巿，而令一班原先以百分之十作為首付的炒家卻步，有助穩定樓巿，另一方面，高首付率意味著一旦按息上升，則還款的能力也不會有太大的影響，毫毛疑問，此舉亦可以說是對樓巿的一個試水方式，看看以往是炒家入巿還是用家入巿為主。另外，在轉手稅項方面，幾乎由以往三至六個月的轉手速度減慢至一年至兩年，有助冷卻樓巿，但是樓價會否下跌真不得而知，表面上是會，但實際上要視乎以往入巿的業主的目的和實力而定，例如自主為主的當然對樓巿沒有重大影響，但新政會減慢其入巿的意欲。投資者則會以放租方式達到長線增值目的，所以亦不會因此而急於沽樓。而最大殺傷力者應為炒家，若果不能合理沽貨，則可能一部份會變身做投資者，收租為主，另一部份則離開巿場。不過任何情況都好，我相信短時間有向下調整的空間，但租值應該不會有太大變動。

        若論香港的新政策，我還是認為地產股和銀行股都會有較大影響，而物業代理股如美聯及田生等影響尤為深遠，前者可趁巿場一竹杆打一船人的情況下分類吸納收租股，後者則要靜待時變，沒有相對大折讓則可免則免了。最後，我認為未來應該趁高獲利，維持我過去一直貫徹的原則，直至有較重大的事件出現再作調整吧。